Una tendencia regulatoria que ha ganado tracción simultánea en ciudades de perfiles muy distintos —Nueva York, Madrid, París— comparte un mismo diagnóstico de fondo: en mercados inmobiliarios donde la vivienda escasea y los precios de alquiler o compra se han vuelto inaccesibles para buena parte de la población, un número significativo de propiedades permanece deliberadamente desocupada, ya sea como inversión especulativa que se revaloriza sin necesidad de generar ingresos por renta, como segunda residencia de uso ocasional, o simplemente por decisión del propietario de no participar en el mercado de alquiler. La respuesta de política pública que se ha extendido en respuesta es directa: gravar fiscalmente esa desocupación para incentivar, mediante el costo, que esas propiedades se pongan efectivamente en uso.
Nueva York implementó un impuesto específico dirigido a propietarios de alto patrimonio con segundas viviendas mantenidas vacías, mientras que España activó una reforma que permite a los ayuntamientos incrementar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hasta un 150% adicional para propiedades desocupadas por más de tres años, y París avanzó en la misma dirección elevando en 60% el impuesto a viviendas vacías específicamente para presionar su incorporación al mercado de alquiler. El patrón común es claro: usar la palanca fiscal, en lugar de la expropiación o la regulación directa del uso, como mecanismo para modificar el comportamiento de propietarios que de otra forma no tienen incentivo económico inmediato para ofrecer sus propiedades en el mercado.
El caso mexicano ofrece un contraste revelador sobre las limitaciones de este enfoque cuando el problema estructural es distinto: mientras ciudades europeas enfrentan escasez de oferta con alta demanda de vivienda vacía disponible, México reporta millones de viviendas deshabitadas que coexisten, paradójicamente, con una crisis de accesibilidad donde los salarios promedio ya no alcanzan para cubrir las rentas del mercado formal, sugiriendo que en ese contexto específico el problema no es únicamente la desocupación deliberada por especulación, sino un desajuste más profundo entre la ubicación de la vivienda disponible —a menudo alejada de centros de empleo— y el poder adquisitivo real de quienes la necesitan, un matiz que un impuesto a la vivienda vacía, por sí solo, no resuelve.
Los defensores de estos impuestos argumentan que, más allá de la recaudación fiscal que generan, su función principal es correctiva: al incrementar el costo de mantener una propiedad ociosa, el impuesto busca alinear el incentivo económico individual del propietario con el interés social de maximizar el uso habitacional del parque de vivienda existente, sin necesidad de recurrir a medidas más intervencionistas como la expropiación o los controles directos de asignación. Los críticos, por su parte, señalan el riesgo de desincentivar la inversión inmobiliaria en general —incluyendo la construcción de nueva vivienda, que también podría verse afectada si los inversionistas perciben mayor riesgo regulatorio en el sector— y cuestionan la dificultad práctica de verificar con precisión qué propiedades están genuinamente desocupadas frente a las que simplemente rotan de inquilino con cierta frecuencia.
El matiz que rara vez aparece en el debate polarizado sobre estos impuestos es que su efectividad depende críticamente de las causas específicas de la desocupación en cada mercado: donde la vivienda vacía responde principalmente a especulación pura en mercados de alta demanda, el impuesto puede funcionar como corrector eficaz; donde la desocupación responde a un desajuste estructural más profundo entre oferta, ubicación y poder adquisitivo —como sugiere el caso mexicano—, gravar la vivienda vacía por sí solo probablemente no resuelve el problema habitacional de fondo, y podría incluso resultar en una recaudación fiscal sin el efecto correctivo sobre accesibilidad que sus defensores prometen.
Fuentes: Infobae (impuesto a segundas viviendas vacías en Nueva York), El Español (IBI hasta 150% más para viviendas vacías en España), El Imparcial (contraste París-México sobre vivienda vacía), Crónica Global (entrada en vigor de la reforma del IBI en España).
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